Loi Pinel : une simple adaptation de la loi Duflot ?

Loi Pinel sur la défiscalisation des investissements immobiliers dans le parc locatif neuf

La Loi Pinel répond à la faiblesse du nombre de mises en chantier de logements neufs ainsi qu’à la baisse de l’investissement dans le logement locatif ces deux dernières années, cette problématique de stagnation de la construction de logements neufs a conduit le gouvernement durant l’automne 2014 à adapter la législation mise en œuvre dans le cadre de la Loi Duflot. C’est donc un véritable Plan de Relance du Logement qui a été initié par la nouvelle ministre Mme Sylvie PINEL et par le gouvernement avec certaines dispositions qui sont d’ores et déjà entrées en application. Cette nouvelle politique concerne au premier chef le dispositif de défiscalisation de l’investissement dans l’immobilier locatif autrement nommé dispositif Duflot.

Refonte complète ou simple évolution du dispositif Duflot ?

 

Afin de relancer l’investissement dans le logement locatif neuf, le dispositif Duflot a été fortement modifié par la nouvelle Loi Pinel dans les domaines relatifs à la durée du plafonnement des loyers, de la possibilité de louer le bien immobilier à un membre de sa famille et des restrictions à l’investissement via une SCPI (Société Civile de Paiement Immobilier).

Sans chambouler les principes directeurs de la Loi duflot, la Loi pinel introduit de nouvelles dispositions afin de rendre l’investissement immobilier dans le parc locatif neuf, plus attractif aux investisseurs. l’objectif du dispositif Pinel est de relancer un secteur sclérosé en une croissance presque nul depuis des années. Les nouvelles dispositions prévues par la loi pinel sont de l’ordre de trois :

 

1- Libre choix de la durée de la période de défiscalisation

Désormais l’investisseur n’est plus obligé de plafonner les loyers pendant 9 années consécutives en raison de la durée obligatoire de la période de défiscalisation de son investissement immobilier. Il est désormais possible d’opter pour un investissement défiscalisé sur une période de 6, 9 ou 12 ans avec les loyers plafonnés correspondants.

La réduction d’impôt sera alors proportionnelle à la durée de l’engagement pris : elle représentera 12% du montant de l’investissement en défiscalisant sur 6 ans, 18% du montant de l’investissement en défiscalisant sur 9 ans et 21% du montant de l’investissement en défiscalisant sur 12 ans.

 

Ainsi, dans le cadre de la Loi Pinel, l’investisseur pourra profiter d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de son engagement, au prix de revient de son logement, et du plafond des prix par m2 de surface habitable.

 

2- Levée des restrictions locatives aux ascendants/descendants

Le dispositif Duflot était très restrictif quand aux possibilités de louer à un membre de sa famille, un logement dans lequel a été réalisé un investissement défiscalisé. Ainsi il n’était pas possible de louer à ses enfants (descendants) ou à ses parents (ascendants) un logement locatif dans lequel l’on avait investi.

Dans le cadre de la refonte du dispositif Duflot, la loi Pinel lève cette restriction, il désormais possible de louer un logement entre les membres d’une même famille ayant une relation d’ascendant/descendant sans déperdition de l’avantage fiscal, seule la limitation imposée par le plafond des ressources est prise en compte.

 

3- Alignement de la défiscalisation des SCPI sur celle des particuliers

Dans le cadre du dispositif Duflot classique la défiscalisation ne s’appliquait que sur 93 % du montant du placement réalisé dans un logement locatif neuf. Les modifications apportées par la loi Pinel au dispositif Duflot mettent sur un pied d’égalité fiscale les investissements effectués dans l’immobilier locatif neuf via une SCPI ( société civiles de paiement immobilier) et les investissements réalisés directement par le particulier.

 

Depuis le 1 septembre 2014, Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier qui réalisent des investissements dans le logement locatif neuf voient leur avantages fiscaux alignés sur celui des particuliers.

 

4- Modification du zonage déjà établi pour le dispositif Duflot

Le plan géographique par zone a été introduit dans le cadre du dispositif d’investissement Robien en 2003, révisé en 2006 et en 2009, il se base sur un critère de classement des zones selon la tension du marché de l’immobilier local. Trois zones sont, ainsi identifiées A/b/C allant de zones tendues à zones détendues.

 

Une zone est considérée comme « tendue » si l’offre de logement locale ne permet pas de recouvrir la demande suivant le ratio volume/prix.

Une zone est dite « détendue » si l’offre suffit à couvrir l’ensemble de la demande suivant le ratio volume/prix.

 

Sur l’échelle de la tension du marché du logement, l’ancien zonage rassemblait 5 zones, allant de la plus tendue (A bis) à la plus détendue (C).

Dans le cadre de la loi Pinel, de nombreuses communes ont changé de zone en fonction de l’évolution du niveau de tension du marché du logement locatif sur leur territoire, ce qui s’est traduit pas :

• le reclassement d’une centaine de communes qui sont passées de la zone B1 à la zone A ou de la zone A à la zone A bis, ce sont principalement des grandes villes ou des villes moyennes qui sont partie intégrante d’une métropole ou de la région parisienne
• le reclassement d’une centaines de grandes villes ou de villes moyennes qui sont transférées de la zone B2 à la zone B1
• une absence totale de reclassement de communes situées en zone B1 ou en zone B2 en direction de la zone C afin de ne pas pénaliser la construction de nouveaux logements
• un reclassement de plusieurs centaines de communes de la zone C vers la zone B1 ou vers la zone B2

 

Le détail de cette réorganisation du zonage Duflot a été publiée au Journal Officiel au titre de l’Arrêté du 1er août 2014 pris en application de l’article R. 304-1 du code de la construction et de l’habitation.

 

Au final de nombreuses modifications ont été apportées au dispositif Duflot dans le cadre de la loi Pinel afin de lui donner plus de souplesse et de renforcer son attractivité. En effet le tout nouveau dispositif Pinel n’a pas une philosophie fondamentalement différence de celle de son prédécesseur.